今年國慶黃金周，恰逢有關(guān)部委出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場一系列新政策，房地產(chǎn)行業(yè)期待的“金九銀十”還有戲嗎？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新政對樓市影響還是比較大的，比如外地客買房更加理性、小戶型不如以前走俏等，但由于剛性需求的存在，所以還是有一定銷量，黃金周樓市給人的總體感覺是“不溫不火、有哭有笑”。

無法貸款，全款不值

外地客遲遲不出手

10月3日，在南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)某樓盤，一直想為兒子在高校附近買一套房的覃先生猶豫不決。他家在防城港，今年兒子來南寧的大學(xué)讀書，為方便照顧兒子，想在學(xué)校附近買一套房子。等兒子畢業(yè)后也可拿來出租，所以自用、投資兩不誤。

兒子剛一接到錄取通知書，覃先生就在南寧西鄉(xiāng)塘區(qū)相中了兩個樓盤，本來準(zhǔn)備在國慶期間趁開發(fā)商搞優(yōu)惠時出手，沒想到節(jié)前新政出臺，他恰好在新政針對的范圍，即他不在南寧市工作，無法提供南寧本市的納稅證明或交納社會保險的證明，而他又不想一次性全額付款，所以買房的事只得暫時擱淺。

近年來，外地投資客一直是支撐南寧樓市火爆的主要力量之一。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，這部分購房者占總成交數(shù)的3成甚至4成，其中像覃先生這樣的南寧周邊市縣的購房者又占了大多數(shù)。

寶資嘉總經(jīng)理陳偉認(rèn)為，新政的出臺讓相當(dāng)一部分外地投資客感到為難，他們擔(dān)心辦不了按揭。即使他們有能力一次性付全款，也沒有必要這么做，因為按目前形勢，房價不可能在短期內(nèi)暴漲，而房子卻要兩三年才能交付，那么多的現(xiàn)金壓在房子里，細(xì)細(xì)算一下賬，不太值得。

事實上，近年來一般的外地投資客很少有一次性付全款的，除非外省來的“炒房團”。也有極個別全額付款的購房者，他們買的是名校附近的樓盤，主要是為了小孩讀書。陳偉說：“可以肯定，新政的出臺加重了外地投資者的觀望情緒?！?

自住難用，出租難賺

單間配套難吃香

10月1日，在南寧中心城區(qū)某樓盤，準(zhǔn)備買婚房的劉女士與男朋友正在詳細(xì)咨詢置業(yè)顧問。由于手里現(xiàn)金有限，又考慮到以后小孩上學(xué)方便，劉女士把面積要求放低，打算買一套小戶型。但到現(xiàn)場看了戶型之后，她與男朋友最終還是放棄了這個想法。

這是一個單間配套的小戶型，小廁所、小陽臺、小廚房。身材高大的男朋友往衛(wèi)生間一站，基本“擠滿了”；廚房只能供一個人在里面轉(zhuǎn)身；陽臺放了洗衣機之后，基本上沒有空間。沒有客廳，一開門床、梳妝臺、書桌盡收眼底。劉女士說：“如果帶個小孩，就更擁擠了?！?

男朋友則看得更遠：“更要命的是，這樣的小戶型也算是一套房，一旦買了它，它就是你購房史上的首套房，如果以后想改善住房條件購第二套房，按現(xiàn)行的政策就必須付5成首付，確實劃不來。不如現(xiàn)在租房住，等攢夠了錢再買一套90平方米左右的房子。”

陳偉認(rèn)為，單間配套的小戶型在前兩年很熱銷，因總價較低而受到青年人和投資客的青睞。但前兩年買下來的小戶型目前大多已入住，部分投資客認(rèn)為它確實不太好使：想將就點住小房子的，一般是經(jīng)濟能力較差的群體，他們支付不了太高的租金，租不出好價錢；經(jīng)濟條件好一些的，又不愿住得那么擁擠。小戶型如今進入兩難的境地，特別是按套數(shù)來決定按揭貸款的新政出臺，使得小戶型基本上賣不動。

政策頻出，房價難降

“剛需”心急等不了

陸先生前兩年從縣城來南寧工作，一家三口都是租房子住，突然提高的一成貸款額度，使他的首付支出多了4萬多元，幾乎讓他放棄購房。后來父母將自己的養(yǎng)老錢拿了出來，才解了陸先生的燃眉之急。

幫兒子購置婚房的譚先生也松了一口氣，因為他如期交清了50%的第二套房首付。他們幾乎走遍了南寧市的所有樓盤，青秀區(qū)的太貴，江南區(qū)的偏遠，好不容易等到西鄉(xiāng)塘區(qū)某交通方便的樓盤開張，正準(zhǔn)備在國慶期間購買。誰知政策突然調(diào)高了貸款比例，一度讓譚先生心焦，最后不得已向家里人求助，好在家里兄弟姐妹多，大家各出幾萬元，才將兩成的首付差額湊足了。

據(jù)一樓盤的銷售經(jīng)理趙女士介紹，新政出來后對樓市有一定的影響，投資客減少了，但剛性需求仍舊有一定的量，并且大多數(shù)是首套購房，這其中又以婚房為主，還有部分是購買第二套改善性住房，因此國慶期間的銷量仍然不錯。國慶長假頭兩天，有購房者提出能否延期或分期支付首付，置業(yè)顧問都會委婉拒絕，購房者只好自己想辦法。

一位業(yè)內(nèi)人士稱，事實上，近來國家對樓市的調(diào)控已有好幾次，但每次過后房價并沒下降多少，有些區(qū)域甚至還會出現(xiàn)報復(fù)性的反彈，這種狀況使得部分沒有及時出手的購房者多少有些后悔。所以今年國慶期間，遇到中意的樓盤，開發(fā)商如果還有一些優(yōu)惠的話，這部分“剛需”都會及時簽單。

有的“售罄”，有的冷清

銷量其實差不多

記者了解到，在國慶期間，有的樓盤在開盤當(dāng)天人山人海，成交量很高，也有樓盤冷冷清清少人過問。記者綜合采訪得出的結(jié)論是，南寧樓市在國慶期間的成交總體表現(xiàn)為不溫不火。因為在售樓現(xiàn)場不管是人多還是人少，不過是營銷模式不同而出現(xiàn)的不同現(xiàn)象。

目前南寧在售的樓盤基本上有兩種迥然不同的銷售模式：一種是特意選在國慶期間開盤，在這種模式下，客源經(jīng)過了兩三個月甚至更長時間的積蓄，就像筑壩攔水，一旦開閘，水流奔涌直下，給人的感覺很熱鬧。如位于邕江旁邊的西鄉(xiāng)塘區(qū)某樓盤，國慶當(dāng)天推出的上百套房售罄，很多購房者帶著遺憾離去。但這個樓盤早在幾個月前，就在附近公路沿線掛出了大量廣告。

另一種是“天天都是開盤日”，顧客隨時都可以看房、選房、簽單，是“細(xì)水長流”型的，雖然沒有“開盤”當(dāng)天的井噴場面，但給了購房者從容選擇的機會。記者走訪了幾個此類樓盤，售樓部現(xiàn)場的人并不多，甚至顯得有些冷清。如興寧區(qū)某樓盤以大戶型為主，房價總額接近100萬元，所以賣得比較慢，但國慶期間每天都有成交，到7日上午已成交了30多套。如果算上兩三個月的時間，與一次性開盤的成交量也差不多。

有的開發(fā)商還在“細(xì)水長流”模式下推“購樓優(yōu)惠”，即在國慶期間購房的，將獲得一定優(yōu)惠，其實也是一種變相的“筑壩攔水”，一些知道了消息的購房者，專門等到國慶期間再下單，從而造成熱鬧的景象。江南某樓盤銷售經(jīng)理告訴記者，經(jīng)過兩年的開發(fā)，這里已是比較成熟的社區(qū)，前來下單的購房者比較多，國慶期間每天都有二三十套的成交量，“出乎意料之外”。但記者了解到，該樓盤其實推出了非常誘人的返利活動。

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樓市新政核心內(nèi)容：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。